日前，上海市房管局、民政局公布了《上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则（试行）》。据从多家房产中介机构了解到，目前的租赁市场上，经过备案的租赁合同主要集中在高端租赁，这部分群体对合同备案制度的配合度相对更高。

　　对于部分房东嫌麻烦而不去备案的现象，业内人士分析，备案细则对操作流程及所需材料已作了细致规定，且不少大型中介经纪人已接受过相关培训以配合备案，因此流程并不复杂，也不会耗费很长时间。值得一提的是，目前各行政区在操作细则上略有差异，房东自行备案前还需咨询清楚，以免徒劳往返。

　　高端租赁主动备案多

　　新的《上海市居住房屋租赁管理办法》实施已经1个多月。和2004年版的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》相比，新《办法》不但再次强调了租赁登记备案制度，还细化了对违规不办理登记备案的惩罚条款。这引起了业内对此条款的热议和广泛关注。

　　据信义房屋、德佑地产、上海中原等众多大型房产中介公司相关人士透露，当前，高端租赁市场对租赁合同登记备案制度的接受度明显更强。对于经纪人提出的租赁登记备案要求，绝大多数高端物业房东都能接受并积极配合办理。部分房东还主动提出要求中介代为办理登记备案手续。

　　德佑地产陕西南路店经理陆建分析，有些租赁交易尚没有备案，主要原因在于房东不愿意因缴纳租赁税费而减少租赁收入。但在高端租赁市场，多数租客都是高级白领，租金由公司报销或者补贴，因此需要房东提供发票。这就要求房东必须缴纳相关税费。在已经缴税的基础上，再说服业主和房东去登记备案就比较容易了。

　　信义房屋分析师朱平平介绍，粗略估计，目前80%的高端租客都会要求房东提供发票。因此，租赁合同登记备案在高端市场推行更容易。除已缴纳租赁税外，高端物业房东和租客自我保护的法律意识相对浓厚，这也使得他们能更快接受租赁合同备案制度。“登记备案一下就能让自己的权利得到更好的保护，房东和租客何乐而不为呢？”朱平平分析。

　　备足资料，中介可代办

　　当然，目前也并非所有的高端房东都能主动配合备案。和低端物业房东顾忌租赁税不同，这些高端物业房东考虑的则是时间成本。对此，信义房屋分析师朱平平表示，从近期已成功备案的案例来看，租赁合同登记备案程序实施起来非常简便。根据已公布的操作细则，新的租赁合同登记备案程序共分6道程序，分别为：申请备案；受理收件；核验资料；录入信息；确认备案；立卷归档。虽然看似复杂，但只要所需材料已经准备齐全，当场即可办理。

　　据了解，目前，个人办理租赁备案，一般情况必须出租方（产证上所有产权人）和承租方双方本人到场，并需携带租赁合同（原件、复印件）、房产证（原件、复印件）、身份证（原件、复印件），现场核实原件后收取复印件。如委托他人办理，还需委托书和经办人身份证（原件、复印件）。如中介代办备案，除客户自行办理需携带的资料外，还需携带中介公司营业执照（原件、复印件）、法人身份证（复印件）、委托书（原件）、经办人身份证（原件、复印件）等。当场办理登记备案后，租赁当事人在规定的一定期限后到备案地点领取相关租赁备案证明。

　　朱平平表示，目前多数交易备案都由中介代办或协助办理。因为不少大型中介机构已经成功办理过登记备案，对整个流程已较为熟悉。汉宇地产政立经理张进也表示：“备案材料方面，我们会帮房东、租客准备。且从实际经验来看，办理流程过程中的沟通也很顺畅，房东大可不必担心浪费时间。”

　　对于登记备案所需的费用，根据笔者咨询杨浦、徐汇等区房地产交易中心咨询热线得知，目前办理住房租赁登记备案手续费为每宗80元。而对于委托他人办理登记手续的租赁当事人而言，办理委托公证则需支付300元左右。

　　关注：各区操作细节暂存差异

　　据了解，在整体备案流程相同的情况下，当前不同行政区县在实际操作中的细节方面仍存在一定区别。因此，实施登记备案登记，尤其是租赁交易双方自行办理登记前，租赁当事人可首先向物业租赁备案受理部门咨询清楚。目前，操作细则之间的差异主要有以下几点：

　　1．登记备案机关不同。不同行政区域租赁备案的受理机关不同，如卢湾、虹口、长宁等区的房地产交易中心可直接受理居住类物业登记备案手续，而浦东新区、静安等区的居住类物业租赁登记备案手续则需前往房屋所在社区事务受理服务中心（街道办事处）办理。房东在申请备案前应先咨询清楚，避免白跑一趟。

　　2．中介代办细节的差异。有些房东工作繁忙，希望把备案事宜委托给中介公司。对于中介代办登记备案所需的委托书，有些区域目前要求必须是经过法律公证过的委托书，而有些区域则仅需一般委托书即可。

　　3、租赁备案证明的领取。有些区域房地产交易中心规定，办理登记备案5天后即可领取登记备案证明，而有的区域则需等待7天方可领取。对于登记备案证明材料应由房东还是租客保管，当前各区的回答也并不一致。