在政策严控的情况下，西安的房地产市场变得越来越安静，市场成交量处于微小的波动状态，而价格方面，开发商则用打折促销等方式顶住房价。西安是否迎来了降价潮？开发商以价换量是否能唤醒楼市激情？双限下，“不降价硬扛”是否会错失良机？年底买房究竟是不是购房者应该紧紧抓住的优惠大狂欢？众多的业内大腕，为您破解西安楼市迷局。

　　迷局一 是否会现“降价潮”？

　　面对11月份政策的不松反紧，西安的楼市也在“静悄悄”的降价，一些楼盘价格直接进入“4”字头行列。面对这一信号的释放，西安楼市是否已经迎来了“降价潮”，正式步入下行通道？

　　一部分开发商认为：“以目前形势来看，降价应该是目前最行之有效的方法，在‘降’的趋势已经很明显的情况下，不如早点把价格降下来，起码可以保证不亏损。同时应该让自己的产品线多样化发展，多推出不同形态的楼盘，如洋房、高层、小高层甚至别墅等类型，应时需求。”

　　相对于“早日降价，早日止损”的快跑战略，有房企老总则表示，“降价是条不归路”。因为降得越厉害，反作用造成市场上观望情绪越浓烈，这种状况则是房企最不愿意看到的。坚持不降价，以不变应万变未尝不是一种策略。这种观点也得到了一些有商业地产项目房企的支持，他们表示，针对出现的住宅市场销售冷淡的现象，公司现行主推的是商铺，属于上下两层现房销售，价格定在3万元/平米左右，这个价位属于中等偏下了，所以销售状况还是比较乐观的，基本达到了公司的预期要求。

　　也有一些地产界相关人士认为，西安楼盘的降价幅度也就在1000元/平方米以内波动，大幅度“降价潮”现象不会出现。首先，因为西安的房价基数本来就低，空间已经很有限了。其次，西安城改项目太多，赢利本来就比较少，不可能低于成本销售；第三，有许多具有独占资源优势、地理位置优越、有很强的抵抗能力的好楼盘价格不可能降下来。

　　迷局二 是否会现“退房潮”？

　　9月份以后市场急转直下，楼市也开始有了砸价的情况出现，有些楼盘就推出了特价房、或者赠送面积等明着、暗着的方式来降价。但随之而来的是很多楼盘的老业主纷纷来理论甚至要求退房。遇到这种情况各大开发商各显其能，有些地产采取的方法是“以旧换新补差价”的方法：即老业主可以把原来的房子先退给开发商，然后以现在的价钱再次购买其他的房源，多退少补。这样双方损失都不大都能接受，退房的也就越来越少。

　　而另一些楼盘则表示“我们的房子不愁卖，我们的楼盘品质好，如出现质量问题，我们欢迎来退房。”

　　业内人士称：“西安基本上也不会出现所谓的‘退房潮’，因为西安房价相对全国来说并不太高，就算要降价也只是一定幅度内的调整，所以开发商不太会担心这个问题，最好的应对策略就是诚信经营，只要你的房子好，加上地理优势等资源，基本不愁卖，怎么还会有退房的呢！”

　　迷局三 能否以价换量？

　　根据市场机构的统计，9月份以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位。近期多个上市房企公布的半年报也显示，房企的存货量已经达到近几年来最高水平。除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。由此，以价换量是否已成为必然趋势？

　　“我们会小批量地释放一部分房源，来试探业主的反应”。一位房企代表表示道。据了解，这些特价房并不是一些优质资源的房子，或者是朝向不好，或者是户型不合理，或者是边角房甚至是尾盘等等。而这种行为，不仅仅是为了试探业主的反应，同时对于市场而言，也是在投石问路，看看究竟当下的市场能否接受怎样的价格区间。

　　相对于“投石问路”的刺探性销售行为，某着名房企高管则表示“并没有感到市场的寒冷”。以他们企业为例，经历过2008年楼市的剧烈波动后，已经在应对市场变化上有了充分的准备，具备了相当能力的抗风险经验。

　　也有开发企业则表示，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，实际上，存货达历史新高的当下，楼市难逃“以价换量”宿命。迷局四是否会错失良机？

迷局四 是否买房好时机？

　　一部分地产界发言人表示：“其实现在每家开发商都很缺钱，与其捂盘惜售，不降价‘扛’到底，不如早降价。早卖出就可以让资金运转起来，继续投资和开发其他项目。”

　　也有人表示，不降价并不一定代表“扛”，对于一些龙头房企来说，有充实的资金实力做后盾，有优势整合的资源做依托，所以他们不需要降价。同时，降价也并不是代表企业就“扛”不住了，不是每个企业都在“扛”，诉求不同，产品类型不一样，就决定了要走的路也不一样，比如，公寓和别墅这就不是一个级别的，没办法比较。从另一方面说，西安目前还不是供大于求的情况，现在有“观望族”，就说明有潜在购买群体，一旦“限购令”松动后购买量肯定会再上涨，所以，不存在错失良机之说。

　　受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制，这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿直线下降。而面对房企打出的“降价牌”，购房者该如何应招？现在是否是最佳的购房时机？

　　“抄底就在当下”，说这话的是某职业经理人，他表示“什么时候抄底”一直是每个购房者都在考虑的问题，早买的怕日后跌价自己吃亏，晚买的又怕越等越贵。这种纠结的心态是每一位购房者都曾经有过的心态。其实自己也一直在反复强调，没有人知道什么时候是最低价，只能说选择相对合适、相对优惠的价钱买房。“我们无法预知最低价，可是我们可以选择低谷入市。”他表示道。

　　“现在很多房企都在进行降价优惠，这就好比商场推出店庆活动，它最近一周时间都在搞活动，你也可以这一周都享受到这样的优惠，但你第一天去，可能品种全，样子好。你最后一天去，有可能你心仪的东西就会断货或者码数不全。买房也是同样的道理，越早出手打折、优惠的幅度可能会大些，而且在户型、价位、楼层、朝向上也会有很大的选择余地。动手迟了，可能优惠幅度就不一样了，即便是价位相同，可是朝向、楼层、户型却并不是你最喜欢的那一套。从上涨空间来讲，你6000买的房子和6300买的房子，其最后的升值空间相差不会太大，并没有本质上的区别”。

　　买或卖都应适时而动

　　随着温总理的一句“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇”，迅速瓦解了开发商寄望政策松绑救市的梦。此番表态，表明政府将继续加深调控绝不放松的态度。

　　面对西安楼市近期的小幅震荡，以及“4”字头楼盘的出现，业界猜测“难道降价的序幕已经拉开了吗？”开发商自此分为两大阵营：死扛或不扛。主张扛的认为“房子不愁卖，楼盘地段好”，主张不扛的或明晃晃分批量调价试水，或静悄悄增加优惠措施。

　　然而无论是买还是卖，都牵扯一个时机的问题，作为购房者并无把握卡在最低点出手，只能选择在相对低谷时入市。对于卖方来说，也是同样的道理，扛或不扛都不重要，关键是要见机而动，因为大家只有一个战略目标——更好地出货。当调控继续深化，走量总比存量更容易获得生机。