190亿、649亿、1015亿。中梁控股集团有限公司（下称“中梁”）用三年时间就实现了千亿突破，也是中国房地产前三十强中，唯一一家还未登陆资本市场的企业。

然而，中梁的上市之路并不顺利，公开信息显示，中梁控股于2018年11月13日向港交所递交了上市申请材料，不过该资料于2019年5月14日被划归为“没有进展”，状态显示为“失效”。5月17日晚，在上市招股书显示“失效”不久，香港交易所消息显示，中梁新版招股说明书已经披露，上市之路得以延续，中梁控股承诺2019年净利润40%用于派息。

长江商报记者梳理发现，中梁依靠高周转模式快速扩张的同时，也面临高周转、高负债、低盈利，重仓三四线城市等问题。

“从预期来说，中梁本身企业规模很大，按理是很容易上市的。上市‘失效’风波后，企业也会有各类压力，所以类似承诺派息的公司政策，多半也是为了继续落实上市工作，或者说也是为了增强投资者的信心。”财经评论员严跃进向长江商报记者分析，项目过多布局在三四线城市，而三四线城市又面临市场的降温，后续资金回笼会面临压力。

合同销售额年复合增长率超70%

中梁控股成立于1993年，总部位于上海（楼盘）。招股书显示，中梁控股在2016至2018三年间，实现跨越式发展，不仅扭亏为盈，现金流、负债等各项指标也出现好转，更重要的是，2018年正式跻身千亿房企。

长江商报记者梳理发现，2016年至2018年，中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿、1015亿，年复合增长率也超过了70%。公司营业收入分别为29.25亿元，140.26亿元、302.15亿，年复合增长率达到221.4%。

长江商报记者注意到，中梁成为行业“黑马”得益于高周转模式。中梁内部曾提出“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。

不过，高周转模式下，安全问题仍是公司乃至行业需警惕的问题。招股书披露，2017年8月1日，在拆除公司位于徐州（楼盘）A3地块的临时平台结构工作期间，平台机构以外坍塌，造成5名施工人员死亡，1名受伤。

现金流连续两年为负

房企规模的扩张往往伴随着负债的扩大。招股书显示，截至2016年、2017年及2018年，中梁未偿还借款总额分别为202.27亿、244.76亿及270.05亿；资产负债率分别达到98.59%、97.63%及95.98%。对此，中梁解释成，由于房企特殊的“预售”模式，一般当年的销售以“合约负债”形式计入公司负债。中梁合约负债占比较高，特别是2018年，合约负债达到了954.82亿，占负债总额的59.19%。

长江商报记者还注意到，中梁销售数据和营业收入连番增长背后，盈利能力并不显著，近两年才开始扭亏为盈。2016年—2018年实现净利润分别为-2.74亿元、4.99亿元及25.26亿元；毛利率分别为21.09%、20.39%及22.87%。此外，2016和2017年，公司经营活动产生的现金流均为负数，分别约为-176.28亿元、-68.4亿元。对此，公司解释主要是物业开发活动持续增加，且购地工作加强，导致营运使用大量现金。

重仓三四线资金回笼承压

发迹于温州（楼盘）的中梁曾被称为浙江三四线城市的“小霸王”。

数据显示，2016-2018年，公司分别获得63块、119块、221块地。其中对应分别有34块、88块、168块地位于三四线城市，占比分别为54%、74%、76%。可以看出，三四线城市在中梁过去新拿地快中占据了极大比重。

与此同时，中梁的库存从2016年的292.36亿增加到2018年末的994.81亿，增长240%。随着三四线城市房地产市场逐步降温，中梁奉行的高周转策略能否持续，仍是市场关注的核心问题。

自2018年下半年以来，中梁也在不断加大对于二线城市的投资比重。今年前三个月，中梁收购23块地，其中有13块地位于一二线城市。

此外，长三角区域也在中梁整体布局中占据着极大的比重。截至2019年3月31日，中梁应占土地储备总量约为3890万平方米，其中约1760万平方米，位于长三角经济区占45.4%。